อสังหาฯ ชี้ต่ออายุลดค่าโอน-จดจำนองแรงไม่พอปลุกตลาดฟื้น เหตุกระตุ้นดีมานด์กลุ่มเดิมที่ถูกซับพอร์ตไปแล้ว

เสียงเฮ..!! สนั่น เมื่อที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2564 ที่ผ่านมา มีมติเห็นชอบให้ต่ออายุมาตรการการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนอง ซึ่งเป็นหนึ่งในมาตรการกระตุ้นและฟื้นฟูเศรษฐกิจปี 2565 ที่หลายคนบอกว่าเป็นของขวัญปีใหม่สำหรับประชาชนที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ เพราะการต่ออายุมาตรการการลดค่าจดจำนองและค่าธรรมเนียมการโอนมีส่วนช่วยลดภาระแก่ผู้บริโภค จากล้านละ 30,000 บาท เหลือล้านละ 300 บาท ซึ่งเป็นการเพิ่มกำลังซื้ออีกทางหนึ่งให้ผู้บริโภคอีกด้วย

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนคอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า การที่รัฐบาลประกาศมาตรการกระตุ้นและฟื้นฟูเศรษฐกิจปี 2565 (มาตรการของขวัญปีใหม่ 2565)โดยในส่วนของมาตรการเพิ่มกำลังซื้อของประชาชนนั้น มีเรื่องของมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยโดยการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2%ลงเหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจำนองจากร้อยละ 1 ลงเหลือ 0.01% (เฉพาะการโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน) สำหรับที่อยู่อาศัย และอาคารพาณิชย์เฉพาะที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งครอบคลุมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ และห้องชุด ทั้งนี้ มาตรการจะมีผลบังคับใช้สำหรับการโอนและจดจำนองตั้งแต่วันถัดจากวันที่เผยแพร่ประกาศกระทรวงมหาดไทยในราชกิจจานุเบกษาจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565

มาตรการดังกล่าวรัฐบาลประกาศออกมาเพื่อช่วยเหลือให้ประชาชนที่อยากมีที่อยู่อาศัยสามารถตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศผ่านการซื้อขายที่อยู่อาศัย เพียงแต่มาตรการนี้ยังคงมีข้อจำกัดที่อาจมีผลต่อการโอนกรรมสิทธิ์ หรือการซื้อขายที่อยู่อาศัยให้เกิดขึ้นไม่เป็นไปตามที่รัฐบาลคาดหวัง เนื่อง จากการจำกัดมูลค่าสูงสุดไว้ที่ไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เป็นเรื่องที่มีผลต่อการซื้อขายในตลาด

แม้ว่าสัดส่วนของที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตนั้นจะมีมากกว่าสัดส่วนของราคาที่มากกว่า แต่ด้วยศักยภาพของผู้ซื้อโดยเฉพาะเรื่องของความพร้อมทางการเงินซึ่งอาจจะมีผลต่อการขอสินเชื่อธนาคารเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากคนไทยส่วนใหญ่ซื้อที่อยู่อาศัยโดยการขอสินเชื่อธนาคาร และกลุ่มคนที่มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตนั้นติดปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารค่อนข้างมากโดยเฉพาะในช่วงที่ผ่านมาที่เศรษฐกิจชะลอตัว

การขอสินเชื่อธนาคารสำหรับกลุ่มคนที่มีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตนั้น เป็นเรื่องที่ค่อนข้างมีปัญหาพอสมควรในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เพราะธนาคารมีความเข้มงวดในการพิจารณาการอนุมัติสินเชื่อธนาคาร ผู้ซื้อจำนวนมากติดปัญหาในการขอสินเชื่อธนาคารค่อนข้างมาก และมีผลต่อผู้ประกอบการเนื่องจากเงินไม่หมุนเวียนแบบที่ควรจะเป็น ผู้ประ กอบการหลายรายจึงพยายามเรียกร้องให้ธนาคารผ่อนปรนเกณฑ์ในการพิจารณาสินเชื่อแม้ว่าธนาคารแห่งประเทศไทยจะผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) โดยให้บ้านหลังที่ 2 สามารถขอสินเชื่อได้ 100%แต่ก็ยังไม่ได้กระตุ้นกำลังซื้อได้มากมายเท่าที่ควร เพราะภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและเรื่องของการขาดความเชื่อมั่นในภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว

ผู้ประกอบการหลายรายพยายามเข้าไปช่วยเหลือผู้ซื้อในเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคาร ทั้งการให้ความรู้ทำความเข้าใจ และมีขั้นตอนการพิจารณาสินเชื่อเบื้องต้นก่อนที่จะทำการยื่นเอกสารขอสินเชื่อธนาคารเพื่อให้ผู้ซื้อเข้าใจในปัญหาของตนเอง และแก้ไขก่อนที่จะขอสินเชื่อธนาคารเพื่อเลี่ยงการขอสินเชื่อธนาคารไม่ได้ รวมไปถึงการที่มีผู้ประกอบการบางรายมีการให้เช่าอยู่ก่อนเพื่อให้ผู้ซื้อค่อยๆจัดการปัญหาเรื่องของหนี้ครัวเรือนให้หมดก่อน แล้วค่อยขอสินเชื่อเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ภายหลังมาตร การรูปแบบนี้จะช่วยเหลือผุ้ซื้อและกระตุ้นเศรษฐกิจได้จริงต้องไม่มีการควบคุมเพดานราคาสูงสุดซื้อที่อยู่อาศัยราคาใดก็ได้รับผลจากมาตรการนี้ทั้งหมดเพื่อที่จะได้มีกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อมเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาดมากกว่าที่จะกำหนดราคาไว้ที่ 3 ล้านบาทต่อยูนิต

ด้าน นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การต่ออายุมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเป็นเรื่องพื้นฐานเป็นสิ่งจำเป็นที่รัฐบาลและธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ต้องทำ เพราะสามารถกระตุ้นภาคธุรกิจและเศรษฐกิจ โดยรวมมาตรการดังกล่าวยังช่วยลดภาระให้ผู้บริโภคและบริษัทอสังหาฯ และยังส่งผลดีทางด้านจิตวิทยาต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี

โดยเฉพาะการผ่อนคลายมาตรการกำกับดูแล LTV ซึ่งทำให้กรณีการกู้ร่วมลดปัญหาไปได้มาก โดยเฉพาะกรณีการกู้ร่วมเป็นบ้านหลังที่ 2-3 ของผู้ที่เคยกู้ซื้อบ้านมาแล้ว ซึ่งการผ่อนคลายมาตรการ LTV ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่างฟื้นตัวได้ดีขึ้นเนื่องจากกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านและมีรายได้ในช่วง 30,000-200,000 บาท สามารถกู้ได้ง่ายขึ้น

นอกจากนี้ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจยังช่วยลดสต๊อกสะสมในตลาดได้เยอะซึ่งอาจมีผลให้ในช่วงปลายปีนี้ผู้บริโภคเร่งตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น เพื่อให้ได้ส่วนลดจากแคมเปญกระตุ้นยอดขายข่วงในปลายปี ซึ่งจะทำให้ในปีนี้ตลาดอสังหาฯ จะสามารถเติบโตได้ถึง 7% ทั้งนี้ สาเหตุที่ทำให้ผู้บริโภคเร่งตัดสินใจซื้อในช่วงปลายปี เพราะในปีหน้าผู้ประกอบการอาจไม่ให้ส่วนลดมากเท่ากับปีนี้ หลังจากสต๊อกที่อยู่อาศัยในตลาดลดลงมาก ทำให้ผู้ประกอบการกลับมาทำตลาดเหมือนกับในช่วงปกติ

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นเกี่ยวกับการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 2% และ 1% เป็น 0.01% ไปจนถึง 31 ธันวาคม 2565 ว่า การขยายอายุมาตรการดีต่อความเชื่อมั่นและความมั่นใจในตลาดอสังหาฯ ในปี 2565 ทำให้ผู้ซื้อลดค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ ประมาณล้านละ 29,800 บาท มีส่วนช่วยลดค่าใช้จ่ายให้ผู้ซื้อได้ ซึ่งเป็นเรื่องดีสำหรับตลาดอสังหาฯในปี 2565 โดยกลุ่มสินค้าที่จะได้รับประโยชน์จากมาตรการผ่อนคลายนี้เป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยพร้อมอยู่พร้อมโอน ซึ่งมีอยู่ในตลาดตอนนี้ประมาณ 750,000 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 300,000 ล้านบาท และแนวราบ 450,000 ล้านบาท ในส่วนของ LPN เองมีสินค้าที่พร้อมอยู่พร้อมโอนประมาณ 8,000 ล้านบาท ซึ่งน่าจะได้ประโยชน์จากมาตรการนี้

อย่างไรก็ตาม นายโอภาส กล่าวว่า มาตรการสำคัญที่จะสามารถกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ได้คือ การผ่อนคลายความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ซึ่งปัจจุบันเป็นปัญหาใหญ่สำหรับผู้ซื้อบ้าน โดยปัจจุบันมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ประมาณ 40-50% ถ้าสถาบันการเงินผ่อนคลายการพิจารณา หรือภาครัฐมีการพิจารณาสร้างเครื่องมือมาช่วยให้สถาบันการเงินสามารถปล่อยกู้ได้ เช่น การค้ำประกันสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อลดความเสี่ยงให้สถาบันการเงินเหมือนที่มีบรรษัทประกันสินเชื่อเพื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) มาช่วยค้ำประกันสินเชื่อให้ผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็กทำให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัด สรร กล่าวว่า การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน และลดค่าจดจำนองเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น อาจช่วยกระตุ้นตลาดได้ไม่มากนัก เพราะกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้นได้รับสทธิมา 2 ปีแล้ว ทำให้ซัปพลายระดับราคาดังกล่าวในตลาดถูกดูดซับไปเยอะแล้ว ดังนั้น การต่ออายุมาตรการดังกล่าวโดยคงเพดานราคาที่ 3 ล้านบาทเหมือนเดิม ผลที่ออกมาอาจไม่ช่วยได้มากนักเพราะดีมานด์ในกลุ่มนี้ถูกดูดซับไปเยอะแล้ว

ทั้งนี้ ก่อนหน้านี้สมาคมฯ เคยยื่นข้อเสนอแนะต่อภาครัฐให้ขยายเพดานราคาบ้านในมาตรการลดค่าจดจำนองและโอนกรรมสิทธิ์จาก 3 ล้านบาทขึ้นเป็น 5 ล้านบาท เพื่อให้ฐานกลุ่มคนซื้อที่อยู่อาศัยกว้างมากขึ้น แต่ผลที่ออกมากลายเป็นว่ารัฐยังคงระดับราคาบ้านในกลุ่มเดิมคือไม่เกิน 3 ล้านบาท ดังนั้น ผลบวกที่จะได้จากการขยายอายุมาตรการดังกล่าวจึงไม่น่าจะช่วยกระตุ้นตลาดได้มากนักเพราะกลุ่มลูกค้าในกลุ่มดังกล่าวยังคงเป็นกลุ่มที่มีปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อสูงเหมือนเดิม

อ้างอิง
https://m.mgronline.com/stockmarket